Discours de Loïc Cantin au Congrès de la FNAIM mardi 6 Décembre 2022

C’est en totale conscience des responsabilités de la fonction pour laquelle j’ai été élu et qui sera la mienne à compter du 1er janvier 2023 que je m’exprime devant vous à la veille de cette nouvelle année, dans un contexte, particulièrement difficile, qui n’épargne pas le marché de l’immobilier

C’est pourquoi je voudrais à cette occasion témoigner à tous les professionnels de l’immobilier présents aujourd’hui Adhérents, et non adhérents de la FNAIM, Aux syndicats amis, parmi lesquels je salue la présence de l’UNIS représentée par sa présidente Danielle Dubrac… Témoigner, à toutes celles et ceux qui œuvrent au quotidien à l’activité immobilière, mon attachement, ma mobilisation à les accompagner dans les périodes à venir.

Président de la FNAIM et syndicaliste engagé je veux être digne du rôle qui sera le mien à compter du 1er janvier prochain, et travailler sans relâche à la défense des acteurs immobiliers dans le souci constant de l’intérêt général,

Car j’ai la conviction qu’une FNAIM déterminée solide et engagée est indispensable aujourd’hui et plus encore demain.

Monsieur le Ministre,

Permettez-moi tout d’abord de vous remercier chaleureusement pour votre présence à notre congrès

Comme dans d’autres secteurs d’activité, les inquiétudes des professionnels de l’immobilier sont réelles dans un contexte de tensions internationales, de crise de l’énergie, de crise climatique, de retour de l’inflation qui les prive de visibilité et de lisibilité dans l’exercice de nos métiers.

Notre enjeu est d’éviter une crise du logement, qui pour reprendre vos mots serait une « bombe sociale » et aussi, ajoutons-le, économique. Vous avez saisi l’urgence, et lancé la semaine dernière un Conseil National de la Refondation consacré au logement, je le salue. La FNAIM y contribuera. Comme toute la filière, elle espère que ce CNR sera à l’écoute des propositions des acteurs de terrain ; afin d’aboutir à un résultat concret, au service du logement des Français.

Alors je ne vais pas vous dresser un tableau inutilement pessimiste de nos métiers. Mais nous devons être concrets, pragmatiques et évoquer en totale conscience et lucidité les préoccupations de nos entreprises et des professionnels de l’immobilier ; ceux qui au quotidien accompagnent les Français dans leur parcours résidentiel, dans la gestion ou l’entretien de leur patrimoine.

A cet égard je souhaiterais évoquer devant vous le financement des acquéreurs, le niveau élevé des taux d’intérêt, un taux d’usure contraignant…et des solutions d’accompagnement, sans oublier l’impact de la loi Climat et résilience

En premier lieu, comment ne pas évoquer la hausse des taux d’intérêt, qui de prévisible ou redoutée s’est désormais installée comme une réalité qui impacte de façon directe et sensible le pouvoir d’achat des ménages et en particulier la transaction immobilière.

Les augmentations prévisibles laissent entrevoir une remontée des taux qui pourraient atteindre 3% en fin d’année prochaine.

Face à une progression aussi forte, Il me parait essentiel que tout soit entrepris afin que les capacités financières des ménages français qui souhaitent accéder à la propriété soient préservées et aménagées.

La révision du taux d’usure fait partie de nos préoccupations. Aidez-nous, Monsieur le Ministre pour obtenir de la Banque de France, l’actualisation régulière de celui-ci… afin de prévenir des conséquences de toute variation du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Une actualisation de celui-ci, de façon immédiate ou a minima chaque mois serait de nature à rompre avec une actualisation trimestrielle qui n’est plus pertinente aujourd’hui et qui compromet le financement des acquisitions de nombreux Français.

Afin de prévenir des conséquences de nouvelles hausses des taux d’intérêt, il est indispensable d’accompagner les ménages.

Cette pratique qui n’a de coût pour l’Etat, serait évidemment positive pour le pouvoir d’achat des ménages. Elle serait neutre pour les établissements prêteurs, qui pourraient conserver leurs clients ou en capter de nouveaux. Je sais votre attachement, Monsieur le Ministre au pouvoir d'achat des Français ; voilà une mesure simple qui serait de surcroit un excellent signal adressé à la profession.

Notre volonté d’être constructifs dans ce contexte particulier et force de proposition ne s’arrête pas là.

Si notre Fédération reste principalement attentive au marché existant, elle ne peut rester insensible à l’évolution de l’activité dans la construction neuve.

Et sur ce sujet, les chiffres malheureusement sont inquiétants ! Nous sommes aussi préoccupés par la baisse drastique des permis de construire justifiant des mesures urgentes d’accompagnement de la construction neuve, pilier indispensable de l'équilibre des marchés du logement.

Les promoteurs sont confrontés à une chute sensible de la commercialisation de leurs produits, qui s'explique par la hausse des taux d'intérêt et par une élévation continue des prix des matières premières et du prix de revient final des logements construits. !

Et la fin programmée du Pinel n’est pas faite pour rassurer ! De nombreux investisseurs attirés par ce dispositif le sont de moins en moins en raison de l’augmentation des prix de vente, d’un financement plus coûteux et d’une baisse du rendement de leur investissement.

Nous sommes parfaitement conscients, Monsieur le Ministre, que les recettes et dépenses de l’Etat sont contraintes.

Nous savons aussi que, depuis 1986, les lois de finances successives ont toutes accordé des réductions ou déductions d’impôts sur l’investissement à usage locatif, au travers de lois éponymes de nombreux ministres du logement parce que ce soutien était utile et nécessaire. Mais il est aujourd’hui indispensable d’adapter ce dispositif à l’environnement que nous connaissons. Il est temps qu'un accédant dans le neuf puisse bénéficier à titre transitoire, jusqu’à l’extinction programmée du dispositif Pinel, de ce même avantage en habitant lui-même ce logement avant de le mettre en location par la suite, ce qui permettrait de soutenir la construction de logements neufs en France et répondre à l’aspiration de nombreux Français de pouvoir accéder à la propriété.

Cette mesure qui pourrait être contingentée, répondrait ainsi à une exigence de justice et d’équité fiscale. Un accédant à la propriété est tout autant respectable qu’un investisseur déjà propriétaire de son logement.

Sans tension budgétaire supplémentaire, ce dispositif apporterait un bol d’air et un formidable signal à des acteurs de la construction neuve inquiets et sans visibilité sur l’avenir de leur activité !

Mais nous ne nous exonèrerons pas d’une réflexion sur le statut du bailleur privé en France : c’est une idée que nous portons depuis longtemps et nous constatons avec satisfaction qu’elle est portée par toute la filière. J’ai vu que vous-même affichiez une sensibilité au statut du bailleur privé. Comme vous l’avez dit, il n’est pas certain que chacun ait la même vision derrière l’idée. Mais il n’appartient qu’à vous de nous réunir très vite sur cette question pour anticiper, remettre à plat les dispositifs fiscaux, et créer un outil unique et lisible, cette question, et ainsi être prêts avec un nouveau dispositif pour le budget 2024.

Tous les professionnels de la filière immobilière du bâtiment et de la construction sont unanimes à porter ce projet, auront à cœur de le défendre dans le cadre de la concertation souhaitée du conseil national de la refondation.

Il est urgent de donner de la visibilité au statut du bailleur privé, et bénéficier de façon pérenne de la règle de stabilité.

Autre sujet, autre préoccupation, les professionnels de l’immobilier sont soucieux de la mise en œuvre de la loi climat et résilience et ses conséquences. Son application est soumise à un calendrier impératif et extrêmement contraignant.

Dès le 1er janvier 2023, c’est-à-dire demain, seront interdits à la location les logements classés G dès lors que ceux-ci enregistrent une consommation supérieure à 450 kWh/m2 d’énergie finale.

Cette même disposition s'étendra à tous les logements classés G à compter du 1er janvier 2025 et les logements classés F à compter du 1er janvier 2028.

Ces nouvelles obligations et leur application dans un délai aussi court génèrent, vous vous en doutez de l’inquiétude parmi nos clients bailleurs.

Nombre d'entre eux ont déjà fait le choix d’un arbitrage de leur patrimoine, en choisissant de vendre ou de retirer leur appartement de la location plutôt que de procéder aux travaux de rénovation.

Car il apparait clairement que les propriétaires bailleurs, ne pourront pas supporter la charge financière de ces travaux. Eux qui sont déjà exposés à une augmentation des taxes foncières et à une baisse drastique de leurs rendements locatifs.

La conséquence est aussi évidente que ridicule : de nombreux logements de classe G qui ne seront plus louables vont être vendus à des accédants qui, parce qu'ils occupent ce logement à titre de résidence principale, ne seront pas tenus d'effectuer des travaux.

La conséquence est aussi évidente que ridicule : de nombreux logements de classe G qui ne seront plus louables vont être vendus à des accédants qui, parce qu'ils occupent ce logement à titre de résidence principale, ne seront pas tenus d'effectuer des travaux.

2 tiers des logements concernés sont des logements situés dans des immeubles en copropriété, dont les travaux ne pourront se réaliser sans une décision collective du syndicat des copropriétaires, prise à la majorité simple d'engager des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes de l’immeuble.

Les syndics de copropriété qui sont désormais confrontés à cette échéance, ont le devoir d’accompagner leurs clients dans cette démarche, et d’encourager l’adoption des décisions qui s’imposent… être en quelque sorte le chef d'orchestre d'une procédure de rénovation qui les confrontent à de nombreuses incertitudes.

Une première incertitude : liée à l’établissement des plans pluriannuels de travaux et à leur chiffrage dont la réalisation demeure contrainte et soumise au planning, à la disponibilité d’entreprises.

Il est déjà complexe d’entretenir au quotidien les copropriétés en France, alors comment allons-nous nous adapter à cet enjeu, lorsque les entreprises Reconnues garantes de l’environnement dites RGE, ne sont même pas assez nombreuses pour faire face aux commandes. Elles ne représentent qu’un sixième du vivier des enseignes tous corps d’État et vous avez d’ailleurs appelé de vos vœux que cette situation évolue rapidement

Incertitude de l’orientation qui sera prise par nombreux propriétaires : Conserver… Vendre.. ?

Incertitude d’un diagnostic de performance énergétique collectif dont le classement pourrait s’avérer contraire au DPE individuel de chaque logement.

Incertitude concernant le financement des travaux d’intérêt collectif : nous sommes confrontés à des établissements bancaires peu enclins à financer ces opérations ! Et je vous le dis, c’est un axe de travail collectif urgent : l’Etat doit instaurer un dialogue avec les banques, pour trouver des solutions !

Incertitude et angoisse liées à l’explosion des coûts d’énergie, qui pèse sur les finances des copropriétaires, malgré un bouclier tarifaire, que nous saluons.

Et tout cela dans un délai restreint qui relève de l'urgence et à laquelle les syndics de copropriété en France vont devoir répondre.

La charge financière de ces travaux est aujourd’hui estimée entre 25 et 40 000 € par logement collectif que ne pourront engager nombre de propriétaires bailleurs aux faibles revenus.

Et pourtant ! Pourtant il est vital et indispensable de s'engager dans la décarbonation et la rénovation énergétique des logements… les professionnels immobiliers sont conscients ; croyez le bien, de cette absolue nécessité.

Mais l'aménagement du calendrier nous parait tout aussi indispensable et pour tout dire inévitable.

Il va devenir inévitable de "détendre" un calendrier qui est tout simplement in -te -nable tant pour les propriétaires, que pour les entreprises susceptibles de réaliser ces travaux et pour nos équipes, gestionnaires de copropriété, assistantes, comptables qui sont les chevilles ouvrières de ce dispositif et dont l’emploi du temps, les journées ne font - comme les vôtres Monsieur le Ministre - que 24 heures.

Notre Fédération vous a proposé une stratégie d’aménagement de ce calendrier, opérationnelle, réaliste car intégrant la temporalité de la copropriété : nous vous demandons de suspendre l'indécence énergétique le temps que soit exécuté le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale de copropriétaires

Cet aménagement aurait pour avantage d’apporter de la souplesse, de la profondeur à ce dispositif, il permettrait de rassurer les propriétaires sur les délais de sa mise en œuvre.

Autre préoccupation, les nombreux dispositifs d’aide à la rénovation, soumis à des critères d’éligibilité, de conditions techniques différents, de revenus différents compromettent la visibilité et leur mise en œuvre. Nous espérons que les futures orientations « Mon Accompagnateur Rénov » trouveront leur juste place.

Toutefois le coût de ces travaux, le reste à charge reste nous le savons élevé et le retour sur investissement trop long.

Il serait toutefois injuste dans le même temps de ne pas saluer certaines mesures simples et attendues. La Fédération nationale de l'immobilier a été ainsi été très sensible au doublement de la déduction forfaitaire imputable sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 euros.

Ce geste est reconnu et salué par les professionnels, même si l'on s'inscrit là dans une logique de rattrapage puisque ce montant n'avait pas évolué depuis 1995. L’impact fiscal existe ; mais il reste très limité pour les petits propriétaires bailleurs qui sont majoritaires dans notre pays ! La revalorisation de Ma Prime Rénov pour la rendre plus efficace en termes environnemental et parce qu’elle est l’outil qui permettra aux bailleurs non imposables d’assumer le coût des travaux, doit être faite.

Sur tous ces sujets, il est essentiel de leur donner de la lisibilité et de les accompagner d’un geste fort. C'est la seule façon de créer un élan et une dynamique que le Gouvernement, comme nous, appelle de ses vœux.

Nous pouvons comprendre, que nous sommes désormais sortis du "Quoi qu'il en coûte". Et nous sommes tous soucieux et responsables de la situation budgétaire de l'État, puisque nous en sommes les contributeurs.

Devons-nous pour autant rester les bras croisés et nous résigner à l'immobilisme, face à un sujet, le logement, qui devrait être une priorité nationale absolue ?

La rénovation énergétique est souvent évoquée comme un eldorado et comme un gisement d’emplois futurs ! alors gagnons la bataille de l’emploi et de la rénovation de notre patrimoine.

La décarbonation du parc de logement français doit être accomplie à l’horizon 2050, alors misons et investissons sur notre avenir.

À cet effet je vous propose une mesure innovante… très innovante même … visant à exonérer les ménages de toute imposition sur les revenus locatifs portant sur un appartement, des lors qu’ils engagent des travaux de rénovation énergétiques probants. Rénovons aujourd'hui défiscalisons demain.

Cette mesure simple et visible inciterait de nombreux petits propriétaires à l’approche de la retraite, voyant une opportunité à se créer un complément de revenus, à engager des travaux et ne pas vendre leur logement.

Cette opportunité fiscale aurait pour effet :

- De stabiliser le parc locatif et répondre aussi à une préoccupation de nombreux Français confrontés à une baisse de revenus au moment de leur retraite

- De recréer une dynamique sur ce marché ou de faire bénéficier de ce même dispositif à d’autres contribuables au moment de la revente, d’amener de la stabilité et de la confiance.

Enfin ce dispositif aurait un impact immédiat sur le parc de logements vacants dont le volume augmente pour la seule raison que de très nombreux propriétaires ne peuvent pas faire faire face aux travaux de rénovation nécessaires.

Monsieur le Ministre, dans le parc existant, nous ne manquons pas de logements ! Nous manquons de dispositifs adaptés pour réduire le nombre de logements vacants.

La politique du logement ne doit plus être la variable d'ajustement de la loi de finances comme elle l’a été souvent dans les précédentes années, mais d’une vision globale dont LISIBILITE VISIBILITE et STABILITE sont les maitres mots !

Monsieur le Ministre, notre fédération est à votre disposition et des services de l’état pour travailler ensemble à la recherche de solutions innovantes et adaptées à la réalité de nos marchés.

Notre fédération est composée d'un tissu d'entreprises les plus larges, représentatifs de 44 000 salariés au travers de ses 10 000 entreprises qui accompagnent au quotidien les Français dans leur parcours résidentiel qui entretiennent leur patrimoine, qui assurent la gestion des ensembles dont ils sont chargés et qui délivrent des services d’excellence et de proximité.

Pour assurer sa mission notre profession doit pouvoir accompagner ses collaborateurs au quotidien et les assurer d'une rémunération. Qui correspond à leur niveau de compétences.

Comme tous les entrepreneurs de France, nous sommes confrontés à une progression très forte de nos coûts de fonctionnement et nous devons défendre notre niveau de rémunération qui est la condition indispensable pour garantir les emplois de nos collaborateurs.

Je voudrais à ce sujet rappeler que nos honoraires de location et de baux encadrés n’ont pu être actualisés depuis la loi du 24 mars 2014. Ce texte prévoyait que nos honoraires seraient révisables chaque année. Et cela fait 8 ans maintenant que ces honoraires n'ont pas été révisés !

Alors comme le terme « révisable » semble avoir peu de poids, je pense que le moment est venu - et cela ne me parait pas être une revendication excessive - qu’à l’expression « sera révisable » soit désormais substituée la formule "sera révisé chaque année" pour autoriser a minima pour les années qui viennent une simple indexation sur le coût de la vie !

Enfin, Mesdames et messieurs, mes chers collègues, je voudrais aborder ici un dernier sujet en évoquant la Loi Hoguet qui règlemente nos professions. Vous le savez, notre modèle est singulier et il est regardé par de nombreux autre pays en Europe. Et je souhaitais vous faire part de l’attachement profond de notre profession à ce texte fondateur daté du 2 janvier 1970.

Pourquoi ? car ce texte, c'est le socle des professions immobilières. Et pour rester fidèle à son esprit, il doit fixer les obligations de notre métier, mais aussi les conditions d’aptitude requises pour l'exercer.

Nos clients veulent pouvoir s'appuyer sur des professionnels formés. Ils veulent chaque jour des services adaptés et fiables et des professionnels compétentes et expérimentés pour les accompagner. La loi ALUR avait prévu l’obligation d’une formation initiale minimum pour tous les collaborateurs de nos entreprises, salariés et non-salariés. Nous attendons le décret correspondant depuis huit ans… Est-ce à dire que le consommateur peut attendre huit ans, bientôt neuf, pour que cette disposition trouve à s’appliquer ?

Et notre profession souhaite aller encore plus loin dans cette qualité de service pour nourrir la relation de confiance avec nos clients !

Il faut pour cela des professionnels exemplaires. Et nos entreprises souhaitent disposer d’un dispositif de contrôle et d’encadrement de nos professions. La loi Elan a sauvé in extremis une commission de contrôle qui n’a toujours pas été mise en place. Il faut aller plus loin et doter notre profession, à défaut de structure ordinale, d’un dispositif d’encadrement et de contrôle adéquat

Monsieur le ministre,

Vous avez devant vous des femmes et des hommes passionnés, engagés au quotidien pour servir, défendre et accompagner les Français dans l'accès à ce bien précieux et essentiel.

Et dans cette période d’incertitude et de tension que nous traversons, la FNAIM est à vos côtés pour vous accompagner et pour être l’acteur de référence qu’elle a toujours été : un agitateur d’idées, une force de proposition et un aiguillon nécessaire à une politique du logement réaliste mais ambitieuse. A la hauteur de l'enjeu !

Pour conduire ce combat, vous pouvez compter sur des professionnels de l'immobilier engagés et loyaux. Loyaux, mais attentifs. Pour ne pas dire exigeants.

Monsieur le Ministre, je vous le dis : vous pouvez compter sur nous... et nous comptons sur vous !

Vive la FNAIM !